空き家を売りたい方必見！売却の手順を8ステップで解説

誰も住まなくなった実家を売ろうか悩んでいる方、

こんな状況になっていませんか？

この記事を読むことで

• 適切な不動産会社選びができる
• 税金や費用を抑えられる
• トラブルを防ぎ、スムーズに売却を進められる

ようになります。一緒に学んでいきましょう！

STEP①.物件の現状を把握する

1.建物の状態を確認

建物の劣化状態、修繕の必要性を確認し、家屋に価値があるのか調べましょう。

・老朽化や損傷が激しい部分がないか
　老朽化や損傷が激しければ家屋の価値はなくなります。
　※崩壊の危険性がある物件などは「特定空家」に指定され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
　詳しくは下記記事へ 
　 　空き家を放置すると様々なリスクが！固定資産税６倍!損害賠償まで!?

・シロアリ被害はあるか
　シロアリ業者に調べてもらいましょう。被害があれば家屋の価値はなくなります。

・雨漏りはしているか
　 雨漏り業者に調べてもらい、修理しましょう。長年の雨漏りがあれば家屋の価値はなくなります。

・「旧耐震基準」か「新耐震基準」か
　「旧耐震基準」は1981年5月31日以前の家屋で、価値が下がります。
　　（古民家など趣のある家屋は高く売れる可能性もあります。）
　 「新耐震基準」であれば、家屋付きで売れる可能性は高まります。

・違反建築をしていないか
　　勝手に増築して違反建築になっていると、買い手がつきづらくなる場合も。

・「既存不適格建築物」ではないか
　　法律改正により現在の規定に適合しなくなった建物のことで、価値が下がります。

・「再建築不可物件」ではないか
　　接道義務が満たされていない土地には、新たに家を建てることができないため、価値が下がります。

・家屋をきれいにする
　　売却するにあたって、購入希望者に「買いたい！」と思ってもらえるようきれいにします。
　　家の中は空っぽにしましょう。

2.土地の状況を確認

・土地の境界線の確認

土地を売る場合には境界線の明示が必要です。確定測量図が無い場合は、売買契約を行う前に作成しましょう。

・雑草やゴミがある場合は清掃しましょう

売却するなら、庭もきれいに保つことが必須です。

3.法的な確認

登記情報の確認

所有者が相続人に変わるため、不動産登記手続きが必要です。

4.住宅ローンの残高を確認する

・住宅ローンの確認

親が住宅ローンを払い終えてない方は、住宅ローン残高を確認しましょう。

家を売却する際には、原則として決済時に住宅ローンを完済しなければなりません。

・「抵当権の抹消手続き」をする

家を売るには、「抵当権の抹消手続き」が必要です。ローンを完済していても、抹消手続きをしなければ、登記簿に残っています。そうすると売却が難しくなります。できれば親が元気なうちに行いましょう。

STEP②.必要な書類を準備する

不動産を売却する際には、さまざまな書類が必要です。以下に、一般的に必要とされる書類をリストアップします。

 基本的な必要書類

• 本人確認書類

• 運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど
• 印鑑証明書（発行後3か月以内のもの）

1. 登記関係書類

• 登記識別情報通知書（登記済権利証）
• 登記簿謄本または全部事項証明書（法務局で取得可能）

1. 固定資産税関連

• 固定資産税納税通知書
• 固定資産税評価証明書（市町村役場で取得可能）

1. 契約関係書類

• 不動産売買契約書（過去のものがあれば）
• 購入時の重要事項説明書

 物件の種類による追加書類

• 戸建ての場合

• 建物図面や配置図
• 建築確認済証・検査済証
• 設備の保証書や取扱説明書（あれば）

• マンションの場合

• 管理規約や使用細則
• 管理費・修繕積立金の明細
• 管理組合の総会議事録（最近のもの）
• 長期修繕計画書

• 土地の場合

• 地積測量図
• 境界確認書（隣地所有者と取り交わしたもの）

 その他の状況で必要になる書類

• 住宅ローンが残っている場合

• ローン残高証明書
• 抵当権抹消のための書類

• 相続物件の場合

• 戸籍謄本（相続関係を証明するため）
• 遺産分割協議書（必要に応じて）

• 共有名義の場合

• 共有者全員の同意書
• 各共有者の印鑑証明

STEP③.市場価格の調査

1.不動産情報サイトで価格チェック

SUUMOなどの不動産情報サイトで、実家周辺エリアで似た物件の売り出し価格をチェックしましょう。

• SUUMOの「一戸建てを買う」→「中古」を選択します。
• 「地図から探す」を選択すると、家の周辺での売り出し物件が表示されます。
  クリックして参考物件の情報をチェックしましょう。

SUUMO　https://suumo.jp/

2.実際の取引事例をチェック

国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」で過去の取引情報を調べることができます。

• 「データの検索・ダウンロード」をクリック
• 調べたい地域を選択
• 価格情報区分の両方にチェックをいれる
• 種類を選択
• 直近の時期を選択
• 「一覧表示」をクリック

不動産情報ライブラリ　https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

3.複数の不動産会社に簡易査定を依頼

複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、相場を把握します。

ネットの一括査定サービスを利用すると、複数の業者から受けられます。

ただし、簡易査定はあくまで＂目安＂の金額です。

相場より高い査定額をつけて、契約に結び付けたいだけの可能性もあります。

自分で調べた価格とあまりにもかけ離れている不動産会社を選ばないようにしましょう。

簡易査定を頼んだ不動産会社から3社程度選んで、訪問査定を依頼します。

STEP④.不動産会社の選定

1.実績と専門性を確認

• 空き家の売却経験が豊富か確認
  空き家売却の実績が多い会社は、特有の課題や解決策を熟知しています。
  特に、地方や築年数が古い物件の取扱経験がある会社を選びましょう。
• 地域に詳しいかどうか
  地域特有の市場動向や買い手層を理解している会社が理想的です。
• 得意な売却手法の確認
  「仲介に強い」「買取が得意」など、目的に合ったサービスを提供しているか調べましょう。

2. 口コミや評判を調査

• インターネットで口コミを確認
  Googleレビューや不動産会社の口コミサイトをチェック。
  「対応が丁寧」「説明が分かりやすい」「売却がスムーズだった」など、ポジティブな評価が多い会社を選ぶ。
• 知人や家族からの紹介
  実際に利用した人からの紹介や口コミも調べましょう。

3. 査定依頼で対応を比較

• 複数社に査定を依頼
  ３社程度選んだ業者で、査定価格が大幅に異なる場合、理由をしっかり聞いて比較することが重要です。
• 対応の質をチェック
  • 質問に丁寧に答えてくれるか
  • 売却の流れやリスクを具体的に説明してくれるか
  • 無理に契約を迫ってこないか

4. 費用と条件を確認

• 仲介手数料の確認
  法律で上限が決まっていますが、手数料以外にかかる費用（広告費など）が明確か確認します。
• 契約内容をチェック
  専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の違いを理解し、自分に合った契約形態を選ぶ。

5. 情報公開の透明性を重視

• 売却活動の進捗を報告してくれるか
  売却の進み具合を定期的に知らせてくれるか。
• 広告の内容を確認
  提案された広告の方法や内容が適切かを事前に確認します。たとえば、ネット広告やチラシの掲載など。

6. 専門家の意見を聞く

• セカンドオピニオンを求める
  他の専門家や信頼できる第三者に相談してみるのも有効です。
• 特定の資格を確認
  宅地建物取引士が所属しているか、不動産コンサルティングに特化した資格を持っているかも参考になります。

7. ローカル vs. 大手の選び方

• ローカルの不動産会社
  地域に密着しており、買い手のニーズに合った提案が期待できます。
• 大手の不動産会社
  広範囲で広告展開が可能で、全国的な買い手へのアプローチが可能。

ポイント:
物件や希望条件に合わせて、大手とローカルのどちらが適しているか判断しましょう。

STEP⑤.売却活動の開始

不動産会社が決まったら、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約のいずれかの契約を結びます。
そして、不動産会社が販売活動をスタートします。

1. 売却計画の策定

• ターゲットの明確化
  ・買主のニーズ（例: ファミリー層、投資家、移住希望者）を考慮して戦略を練る。
• 価格設定
  ・査定を基に、現実的かつ魅力的な価格を設定。値下げ余地を考慮することも重要。

2. 広告活動

買主に物件情報を届けるための重要なステップです。

(1) オンライン広告

• 不動産ポータルサイトへの掲載
  ・SUUMO、アットホーム、HOME’Sなど、多くの人が利用するサイトに物件情報を掲載します。
• 物件の写真と詳細情報
  ・魅力的な写真や説明文を用意。
  ・部屋の広さ、築年数、周辺環境、設備などを詳細に記載。

(2) SNSやウェブサイト

• 自社のウェブサイトやSNSで物件を紹介する場合もあります。
• 動画を活用し、家の雰囲気を伝える方法も効果的。

(3) チラシや地域広告

• 地域に密着した買主をターゲットに、新聞折込やポスティングを実施。
• 地元で物件を探している人にアプローチ。

3. 内覧対応

物件を実際に見てもらうことで、買主に安心感を与えます。

(1) 内覧準備

• 清掃・整備
  ・家をきれいに整え、印象を良くしましょう。
• 不用品の撤去
  ・空き家の場合は特に、スッキリした状態にすることが大切です。

(2) 内覧実施

• タイミングの調整
  ・買主の都合に合わせて柔軟に対応しましょう。
• 説明と質問対応
  ・家のメリットや周辺環境の魅力を具体的に伝えます。
  ・不安点や質問に丁寧に答えましょう。

4. 購入希望者との交渉

• 価格交渉
  ・購入希望者から値引き交渉がある場合、どの程度応じるかを不動産会社と相談します。
• 条件交渉
  ・引き渡し時期や契約条件についても調整しましょう。

5. 売却活動の進捗報告

不動産会社が、売却活動の状況を報告してくれます。

• 内覧者の数や反応
• 広告の反響（問い合わせ数、興味を持った層）
• 市場の変化や価格改定の提案

6. 成約に向けた準備

購入希望者が決定したら、売買契約に向けて次のような流れで進めます。

• 重要事項説明
  ・不動産会社が物件に関する詳細を買主に説明します。
• 契約書の作成
  ・売主と買主が条件を確認し、署名・捺印をします。

売買活動の成功ポイント

1. 物件の第一印象を良くする
   ・内覧時や広告の写真で「住みたい」と思わせる工夫が大切。
2. 適切な価格設定
   ・高すぎると売れず、低すぎると損をするのでバランスが重要。
3. 買主に寄り添う対応
   ・質問への丁寧な回答や柔軟な対応が、信頼感につながります。

STEP⑥.売買契約の締結

1. 重要事項説明

不動産会社が、物件に関する重要な情報を買主に説明します。

内容例

• 物件の権利関係（所有権、抵当権の有無など）
• 境界や敷地の制限
• 設備の状況（給排水、ガスなど）
• 周辺環境や法的な規制（都市計画、建築基準など）
• トラブルの履歴（雨漏りやシロアリ被害など）
  

2.売買契約書の作成

売主と買主が合意した内容を契約書に明記します。

契約書の主な内容は以下の通りです

• 売買代金
• 支払い方法・スケジュール
• 引き渡し日
• 手付金の額と取り扱い
• 契約解除や違約金の条件
• 特約事項（リフォームや修繕の条件など）

3. 契約書への署名・捺印

• 売主と買主の双方が契約内容を確認し、署名・捺印します。
• 不動産会社の担当者が立会いのもと、契約が適切に行われます。

4.手付金の受け渡し

• 買主が売主に「手付金」を支払います（通常は売買価格の5～10%程度）。
• 手付金は契約成立の証であり、契約解除の際に違約金として扱われる場合があります。

STEP⑦.引き渡し

物件の清掃や不用品の処分

・物件の最終清掃を行い、不用品を処分します。

必要な手続きを完了

・登記変更手続きや必要書類の準備を行います。

最終確認

・物件の状態や鍵の受け渡しについて最終確認を行います。

残金の受領

・残金を受け取り、物件を引き渡します。

STEP⑧.確定申告

空き家を売却して利益が出る場合、譲渡所得税の課税対象となるため、確定申告が必要です。
特例を利用すると節税できるケースがありますが、特例の利用には確定申告が必要なため、忘れずに申告しましょう。

1. 確定申告とは

• 対象者:
  主に給与所得者、自営業者、不動産所得者、資産売却で利益が出た人など。
  給与所得者であっても、不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合には確定申告が必要です。
• 目的:
  所得に応じた税額を確定し、必要な税金を納めたり、多く払いすぎた税金を還付してもらうため。
• 提出期間:
  毎年 2月16日から3月15日（土日祝の場合は翌平日）。

2. 不動産売却における確定申告が必要なケース

以下の場合に確定申告が必要です

• 利益（譲渡所得）が出た場合:
  売却代金から取得費や諸費用を引いた額がプラスになった場合、課税対象となります。
• 損失が出た場合でも税控除を受ける場合:
  マイホームの売却で損失が発生した場合、「譲渡損失の繰越控除」などの控除を受けるためには申告が必要です。
• 特例を受ける場合:
  不動産売却に伴う税制特例（例: 3,000万円特別控除）を利用する場合も申告が必要です。

3. 不動産売却の確定申告の流れ

① 売却益の計算（譲渡所得の算出）

譲渡所得は以下の式で計算します。

譲渡所得=売却代金−（取得費+譲渡費用）−特別控除譲渡所得

• 取得費:
  購入時の価格＋仲介手数料＋リフォーム費用など。
  不明な場合は「売却代金の5％」を概算取得費として計算可能。
• 譲渡費用:
  売却時にかかった費用（仲介手数料、登記費用、測量費など）。
• 特別控除:
  例えば「3,000万円特別控除（マイホーム売却時）」などが適用される場合。

② 税額の計算

計算された譲渡所得に対して、以下の税率で所得税と住民税が課されます。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 税率 39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）： 税率 20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税）

③ 必要書類の準備

確定申告には以下の書類が必要です。

• 売買契約書の写し（購入時・売却時）
• 譲渡費用の領収書（仲介手数料、測量費など）
• 登記簿謄本
• 特別控除を受けるための書類（マイホームの住民票など）
• 申告書B様式および第三表（譲渡所得用）

④ 申告書の提出

• 税務署に直接提出、郵送、またはe-Tax（電子申告）を利用して提出します。

4. 特例や控除の活用

① 3,000万円特別控除

• 対象: マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除可能。
• 条件: 売主自身が住んでいた物件であること。転居後1年以内に売却する必要があります。

② 居住用財産の軽減税率特例

• 対象: 売却益が6,000万円以下の場合、軽減税率（所得税10％＋住民税4％）が適用される。

③ 譲渡損失の繰越控除

• 対象: マイホーム売却で損失が出た場合、損失を翌年以降3年間にわたって所得から控除可能。

5. 確定申告での注意点

• 書類の不備に注意: 領収書や契約書は必ず保管。紛失すると正確な計算が困難になります。
• 税制特例の条件を確認: 各特例には細かな条件があるため、税務署や専門家に確認しましょう。
• 期限内に申告: 確定申告の期限を過ぎると、延滞税や加算税が発生する可能性があります。

6. 申告に不安がある場合

不動産売却の確定申告は、計算が複雑になる場合があります。以下の専門家に相談するとスムーズです。

• 税理士: 個別のケースに基づいて適切なアドバイスをしてくれます。
• 税務署: 無料で相談に乗ってくれる場合があります（確定申告期間中は特設会場を設けることも）。

確定申告は、売却後の利益や損失に基づいて税金を確定させる大事な手続きです。不動産売却に特有の特例や控除をうまく活用することで、税負担を軽減できます。正確な計算と早めの準備を心がけましょう！

まとめ

実家売却の流れをつかんでおかないと、下記のような思わぬ損失が起こる可能性があります。

1. 不動産会社選びでの失敗

• 信頼できない業者を選んでしまう可能性
  事前知識がないと、不動産会社の選び方や媒介契約の違いが分からず、売却活動が不十分な業者に依頼してしまうリスクがあります。
• 仲介手数料の相場を知らない
  高額な手数料を請求されても気づかず、余計な費用負担をする可能性があります。

2. 売却価格の適正判断ができない

• 市場価格より安く売却してしまう
  相場の調査方法や価格査定の仕組みを理解していないと、提示された価格が適正かどうか判断できず、相場より安く売却してしまうリスクがあります。
• 高すぎる価格設定で売れ残る
  逆に、高すぎる価格で売却をスタートすると、買主が見つからず売却期間が延びてしまいます。

3. 売却プロセスでの混乱

• 重要事項説明や契約内容を理解できない
  重要事項説明や売買契約書に記載されている専門用語や内容を理解できず、後から不利な条件に気づくことがあります。
• 税金や費用の準備不足
  売却に伴う税金（譲渡所得税や住民税）や諸費用（仲介手数料、測量費用、登記費用など）の知識がないと、予算オーバーや資金ショートの可能性があります。

4. 税制優遇の活用漏れ

• 税制特例を活用できない
  知識不足で「3,000万円特別控除」や「譲渡損失の繰越控除」などの税制特例を知らず、余計な税金を支払うケースがあります。
• 確定申告の失敗
  売却後の確定申告の必要性や書類の準備が分からず、申告を忘れることで延滞税やペナルティを受けるリスクがあります。

5. トラブルや損失の発生

• 権利関係のトラブル
  実家の相続登記が済んでいない場合や共有名義人がいる場合、その整理を怠ることで売却が進まず、トラブルに発展する可能性があります。
• 隠れた瑕疵（欠陥）に気づかない
  実家の状態を事前に把握していないと、雨漏りや設備不良などの瑕疵が売却後に発覚し、修繕費用を負担させられることがあります。

6. 売却タイミングを逃す

• 適切な時期を判断できない
  不動産市場の動きや季節ごとの需要を知らないと、売却の最適なタイミングを逃してしまい、価格が下がるリスクがあります。
• 急な売却で不利な条件を受け入れる
  時間が限られている中で売却を進めると、買主の有利な条件で契約を結んでしまうことがあります。

7. ストレスや時間の浪費

• 不要な手間や混乱が発生
  売却の手続きや流れを知らないと、スケジュールが遅れたり、必要な書類を何度も揃える羽目になり、無駄な労力がかかります。
• 情報不足で不安を抱える
  知識がない状態で進めると、不動産会社や買主に任せきりになり、不安が増大します。

8. 結果として金銭的・精神的損失が大きくなる

事前準備不足で進めると、最終的に売却額が低くなったり、予期せぬ費用が発生して利益が減少します。また、トラブルが起きた場合のストレスも大きな負担となります。