2025年4月に建築基準法が改正され、４号特例が縮小します。
今までは木造２階以下の建物なら、リフォームの建築確認は不要でした。
しかし！改正後は大規模なリフォームには確認申請が必要となります。
空き家になった実家をリフォームしようと思ってたのに！どんな影響があるの？
手続きが複雑になって、従来よりも申請や工期に日数がかかり、費用も高額になるよ！
この記事では、2025年4月の建築基準法の改正によって、
・空き家をリフォームする際におこる影響
・4号特例縮小のメリットデメリット
・建築基準法改正後にリフォームする際の注意点
を二級建築士のyukoが解説します。
４号特例の縮小による変更点を理解して、スムーズに実家をリフォームしましょう！
４号特例とは
４号特例とは、一般的な戸建て住宅などの小規模建築物において、
・新築 ：建築確認書・図書を一部省略
・大規模なリフォーム：確認申請不要
にできる制度のことです。
これによって、手続きの負担が大幅に軽減できていました。
４号建築物となる条件
・木造：２階建て以下かつ床面積500㎡以下かつ高さ13ｍもしくは軒高９ｍ以下
・木造以外：平屋かつ床面積200㎡以下
の建築基準法第６条第１項第４号に該当する建築物です。
ほとんどの戸建て住宅がこの条件に該当するよ
上記の条件を満たす住宅であっても、リフォーム内容によっては、建築確認申請が必要になるんだね
４号特例が廃止されるのはいつ？
国土交通省が発表した内容によると、４号特例が縮小されるのは、2025年4月からです。
大規模なリフォームをする場合、2025年4月以降に工事に着手するものは、事前に建築確認手続きが必要となります。
建築確認申請には、図面や資料を用意する必要があり、申請にかかる費用や日数をきちんと確認しておきましょう。
４号特例が縮小される背景
４号特例の縮小には、「省エネに関する法律」が背景にあります。
４号特例が縮小される背景
・法改正に伴う省エネ性能の向上を促進するため
・住宅の耐震性能を強化するため
2025年4月より建築物省エネ法が改正され、すべての新築住宅に対して省エネ基準への適合が義務化されます。
- 2050年カーボンニュートラル
- 2030年度温室効果ガス46％排出削減
の実現にむけた重要な施策のひとつなのです。
４号特例の制度がある場合、４号建築物は建築確認申請の一部が省略されているため、省エネ基準を満たしているのか確認できません。
だから、建築確認申請の対象となる建築物の区分を見直したんだね。
また、省エネ住宅には、断熱材の増強や高効率な省エネ設備の搭載が必要で、
「住宅の重量が重くなる」＝「構造安全性への懸念が高まる」
ことも背景にあります。
・省エネ性能の向上
・安全性の確保
を両立させることが、住宅建築の課題となっているのです。
木造戸建のリフォームにおける建築確認手続きの要否について
4号特例の縮小によって、建築確認申請が必要・不要なリフォームが出てきます。
とくに大規模なリフォームの場合には、建物の階数や面積によって、
従来は建築確認申請が不要でも、申請が必要となるので注意しましょう！
大規模な修繕・模様替えについて
大規模なリフォームとは、建築基準法では「大規模修繕・模様替え」と定義されています。
大規模の修繕・模様替え：建築物の主要構造部の１種以上について行う過半の修繕を指します。
【主要構造部：壁、柱、床、はり、屋根、階段】
出典：木造戸建のリフォームにおける建築確認手続の要否について（国土交通省）
建築確認手続きが不要なリフォーム
キッチンの交換
トイレの交換
ユニットバスの交換
バリアフリー化のための手すり設置工事
バリアフリー化のためのスロープ設置工事
構造上重要でない間仕切壁のみの改修
屋根：カバー工法による改修
壁：カバー工法による改修
床：既存の床の上に新しい仕上げ材を被せる改修
階段：既存の階段の上に新しい仕上げ材を被せる改修
柱：改修本数が総本数に占める割合で過半とならない場合
梁：改修本数が総本数に占める割合で過半とならない場合
建築確認手続きが必要なリフォーム
屋根：改修範囲が垂木にまで及ぶような改修で、改修面積が50％以上となる場合
壁：改修範囲が壁を構成する主要な材にまで及ぶような改修で、改修面積が50％以上となる場合
床：改修範囲が根太にまで及ぶような改修で、改修面積が50％以上となる場合
階段：階段の50％以上を架け替える場合
柱：改修本数が総本数に占める割合で50％以上となる場合
梁：改修本数が総本数に占める割合で50％以上となる場合
※過半の判断は主要構造部ごとに行う。
出典：建築戸建のリフォームにおける建築確認手続の要否について（国土交通省）
４号特例縮小後の変更点
4号特例は縮小され、建築確認申請が必要な建築物の区分が変更されます。
変更点１ 建築確認申請が必要な建築物の区分
4号建築物が廃止され、
・新2号建築物
・新3号建築物
に変更されました。
出典：「建築確認・検査」「審査省略制度」の対象範囲が変わります（国土交通省）
「新3号建築物」は引き続き審査省略の対象になるんだね。
変更点２ 建築確認申請の提出書類
新2号建築物の建築確認申請に必要な書類が増えます。
・確認申請書および図書
・構造関係規定等の図書（新たに必要）
・省エネ関連の図書（新たに必要）
出典：確認申請の際に構造・省エネ関連の図書の提出が必要になります（国土交通省）
建物の安全性と環境性能の確保が求めれれるようになったんだね。
これまで省略可能だった構造計算や省エネ性能に関する資料の作成が必要になるから、建築事業者の負担は増えることに。
４号特例縮小後のリフォーム申請手続き 6STSP
4号特例縮小後のリフォーム申請手続きを解説します。
建築士に設計図や構造計算書などの書類を作成してもらう。
指定確認検査機関または自治体の建築指導課に建築確認申請を提出する。
指定確認検査機関または自治体の建築指導課が審査を行い、必要に応じて補正対応し、安全を確認できれば建築確認済証が発行されます。
確認申請の許可が下りたら着工。工事監理者による確認を受けながら進めます。
確認申請を行った場合、完了検査が必要です。検査済証を取得しましょう。
確認申請書類を作成する時間や、審査にかかる時間を把握しておこう！
4号特例縮小後のメリット・デメリット
4号特例が縮小すると、手続きが煩雑になる反面、下記のようなメリットもあります。
デメリット
・建築確認申請が必要な場合は費用がかかる
・従来よりも確認申請の作業日数が必要となる
・建築・リフォーム業者の負担が増加する
・新築住宅の価格が上昇する可能性がある
・着工遅れや工期延長が発生する
・建築基準法に違反した場合は罰則がある
メリット
・耐震性が向上する
・手抜き工事の防止
・設計・施工の信頼性が増す
・住宅の資産価値が向上する
新2号建築物では、構造に関する計算書を提出する必要があるため、建築基準法の基準を満たす耐震性となることが期待できます。
また、建築確認申請では、完了検査も行うため、手抜き工事や、設計・施工の信頼性が増し、その結果資産価値も向上するでしょう。
4号特例縮小後のリフォームにおける注意点
注意1：建築確認申請が必要な場合、申請期間、申請費用がどれくらいか確認する
4号特例の廃止によって、リフォームで建築確認申請が必要になると、図面や書類作成に費用や時間が発生します。
申請費用や申請期間は、業者やリフォーム内容によって異なるので、事前にリフォームの見積をとり、建築確認申請でかかる費用、期間についても確かめておきましょう。
注意2：リフォームの工期が延びる可能性も
建物やリフォーム内容によっては、申請時と工事完了時のほかに、中間検査とよばれる工事途中の検査が必要な場合があります。
中間検査などで不具合が見つかった場合は、それを修正しなければ検査は通りません。
工事の修正作業などが起こると、予定していた工期よりも長くなるおそれがあることを理解しておきましょう。
注意3：既存不適格建築物の扱いに注意
既存不適格とは？
- 旧耐震基準（1981年以前）の住宅など、現在の基準に適合していない建物
- 4号特例廃止後は、リフォーム時に最新の基準を求められる可能性がある
対策としては下記のようなものが挙げられます。
- リフォーム前に建築士と相談し、現在の建物がどの基準に適合しているか確認する
- 耐震補強を含めたリフォーム計画を検討する
違法建築の場合、リフォームが制限される可能性もあるので注意が必要です。
まとめ
・2025年4月に建築基準法が改正され、４号特例が縮小し、大規模なリフォームには確認申請が必要となります。
・大規模なリフォームをする場合、2025年4月以降に工事に着手するものは、事前に建築確認手続きが必要となります。
・４号特例の縮小には、2022年6月に公布された「省エネに関する法律」が背景にあります。
省エネ性能の向上と安全性の確保を両立させることが、住宅建築の課題となっているからです。
・法改正によって、建築確認申請が必要・不要なリフォームが出てきます。
水まわりのリフォームなど、構造上主要構造部以外のリフォームは建築確認申請は不要です。
・4号建築物が廃止され、新2号建築物、新3号建築物が新設されました。
構造関係規定などの図書、省エネ関連の図書が新たに必要となります。
・4号特例廃止後のメリットは、
新2号建築物では、構造に関する計算書を提出する必要があるため、建築基準法の基準を満たす耐震性となることが期待できる点と、建築確認申請では、完了検査も行うため、手抜き工事や、設計・施工の信頼性が増し、その結果資産価値も向上する点です。
・4号特例廃止後の注意点は
リフォームで建築確認申請が必要になると、図面や書類作成に費用や時間が発生します。また、リフォームの工期が延びる可能性も考えられるでしょう。既存不適格建築物の扱いにも注意が必要です。
4号特例が改正後、リフォームをする際にどのような影響があるのかお分かりいただけたと思います。
事前にリフォーム業者や建築士に相談することが大事になってきます。
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空き家問題解決にむけて、少しでもお役に立てたら嬉しいです。