・空き家になった実家を貸し出したい
・実家を貸し出すには、何から始めたらいい？
・リフォームしたら利益なんてないんじゃないの？
こんな悩みを解決できる記事になっています！
この記事では、実家（一軒家で最近まで誰かが住んでいた物件）を例に、
・記事の前半では「賃貸に出すまでの流れ」
・記事の後半では「実家を貸し出す際の注意点」
についてお伝えしていきますね！
実際に、「不動産投資家・空き家再生コンサルタントの吉原泰典さん」もこの方法で、
岡山にある築70年の空いた実家を片付け、月8万円で貸しています。
結論、最近まで誰かが住んでいた家であれば、基本的にリフォームは不要！
最低限の初期費用で、実家を賃貸に出せ、毎月5万～10万円の副収入も可能になりますよ◎
実家を賃貸に出すのは難しい！？3つの誤解
実家を賃貸に出すなんて、借り手がいなかったり、リフォームで赤字になったり、
うまくいくわけない…
と思っていませんか？
誤解を解くので、下記3つを読んでみてください！
①あんな古びた家、借りたい人なんている？
実家は古くて汚いし、誰も借りないよ…
と思っていませんか？
それは思い込み！
他の人から見れば住みたい家になるんです◎
例えばアパートや賃貸マンションに住んでいた人が、
・子供が生まれた
・ペットを飼う
というタイミングで、
「戸建ての賃貸物件があれば移りたい！」というニーズがあります。
借り手がみつからないだろうと決めつけず、実家をきれいに片づけて不動産会社に査定してもらいましょう！
②リフォームにかなりお金がかかるイメージ・・・
最近まで誰かが住んでいた家なら、基本リフォームは必要ないんです。
なぜなら築年数が古く設備が最新式でなくても、借りたい人はいるからです。
家賃が安ければ、内装や設備にこだわらないよ◎
という入居者はたくさんいます。
遺品や家財を片付けて、ハウスクリーニングをすれば貸せるんです！
③実家は地方で駅から遠いんです（泣）
地方で駅から遠くても、戸建て賃貸の需要は高いんです。
理由は、駅からの距離よりも住環境の質を重視する人がいるからです。
コロナ禍で生活様式が変化し、
・在宅勤務が増加
・広いスペースが欲しい
・庭付き戸建てへの憧れ など
広いスペースや独立性、自然とのふれあいを求める人からニーズが高まっています。
実家を貸し出す！成功する3つのポイント
実家を貸し出すのは難しいことではない、とわかったところで
成功する3つのポイントを解説します！
①実家の片付けは大変！遺品整理業者がオススメ
実家にあふれかえった遺品や家財。片付けるのは本当に大変です。
家財整理は廃棄業者ではなく、買取をしてくれる「遺品整理業者」に依頼すると安くなりますよ！
②過度なリフォームは不要！ハウスクリーニングで十分
リフォームはしないで、ハウスクリーニングをして貸すのがベストです。
なぜなら、人によって住むところの好みや判断基準はさまざまだから。
借りる人は家賃との兼ね合いで判断する人が多いです。
ハウスクリーニングでは、水回りのカビを落としたり、床や壁のほこりを拭き取ったり、
建具やガラスをきれいにします。
不動産会社の担当者や借主が現地を見に来たときの印象が違うので、
ハウスクリーニングは行ったほうがいいですよ！
③賃料を自分で下調べしたうえで、いくらで貸せるか複数社に査定してもらう
実家を賃貸に出そう！といきなり不動産会社にいくのはNGです。
事前に自分で下調べしたうえで、不動産会社に査定を依頼しましょう。
相場を把握しておかないと、不動産会社と対等に付き合っていけません。
下調べが終わったら、複数の不動産会社に連絡して、いくらで貸せるか査定してもらいましょう！
必ず複数業者で査定！
自分で賃料を下調べする方法は記事の後半で解説するね◎
【実家を貸し出す】メリット、デメリット
実家を貸し出すには、どんなメリットとデメリットがあるかお伝えします！
メリット
①家を手放さずに家賃収入が得られる
実家を貸し出す一番のメリットは、毎月家賃が入ってくることです！
しかも、愛着のある実家を手放さなくていい！
実家を手放すことは、思った以上に喪失感に襲われます。
「実家は残る＆収入が得られる」のは嬉しい♪
②人に住んでもらうことで家の劣化が防げる
家は誰も住まなくなると、急速に劣化し始めます！
・換気をしないと→湿気で木材が腐る
・通水しないと→排水溝から悪臭や害虫が出る、水道管はサビる
人に貸すことで、換気も通水も入居者がやってくれます◎
家賃収入も得られて、これぞ一石二鳥！
③売却を保留出来る
・今はまだ実家を売りたくない、そんな気持ちになれない…
・いつか自分や子供が使いたいな
という方は、実家を貸すことをオススメします。
「定期借家契約」とすることで、実家が確実に戻ってきますよ。
※「定期借家契約」とは
契約期間が終われば入居者に退去してもらえる契約のこと（記事の後半でも解説しますね）
一定期間が過ぎて「売りたい！」と思ったときに売却できます◎
デメリット
①修繕やメンテナンス費用がかかる
人に住んでもらうには、最低限の修理やメンテナンス費用が必要です。
入居者が入れ替わるときも、ハウスクリーニングやクロス張替えなど、
その都度メンテナンス費用がかかります。
②借主とトラブル
借主とのトラブルといえば…
・家賃滞納
・建物や設備を雑に扱われ、かえって劣化する など
大家業はビジネスです。
こうしたリスクがあることも頭に入れておきましょう！
③空室のリスク
入居者がいれば、バンザーイ！ですが、
入居者がみつからない場合だってもちろんあります💦
毎月必ず家賃が入るとは限らないのでご注意を。
やっぱり賃貸って大変、という方は「サブリース」という賃貸方法もあります！
記事の最後で説明しますね◎
【実家を貸し出す前の準備】3ステップ
実家を貸し出す前に、やるべきことがあります！
準備として下記の3ステップを必ず確認してくださいね◎
①実家の所有者を確認する
実家を貸す前に、所有者を確認しないといけません！
なぜなら賃貸契約は所有者と借主の間で結ばれるからです。
注意点
・所有者が複数いる場合は、全員の同意がないと賃貸契約できない
・親が亡くなっている場合、相続登記を完了しないと賃貸契約できない
所有者の確認は賃貸契約を結ぶ前に必ず行わなければいけませんよ！！！
②家の状態をチェック
シロアリ被害や雨漏りがしているようなら、修理は必然です。
屋根・壁・水回り・電気などを確認しましょう。
③貸し出す前に知っておくこと
下記記事で、実家を貸し出す前に知っておくべきことを解説しています！
記事の内容
・「貸せる物件」「貸せない物件」の分かれ目
・住宅ローンが残っていないか必ず確認
・過度なリフォームは必要ない場合が多い など
事前に読んで理解を深めましょう◎
【実家を貸し出す手順】7ステップ：全体像
ここから、実家を貸し出す手順7ステップをお伝えしていきますね。
それでは、それぞれのステップを詳しく解説していきますよー！
【実家を貸し出す手順】ステップ1：家財・遺品整理
実家を貸し出すには、家財や遺品を片付けなくてはいけません。
基本、家の中は空っぽにするよ！
実家の片付けは思った以上に大変な作業です！
実家片付けがスムーズに進む方法をお伝えしますね。
気持ちの整理をつけよう
実家の片付けは、家財を整理するだけでなく、
「そこで家族と過ごした思い出を整理する」ということです。
どれを捨てて、どれを残すべきか、悩んで手が止まってしまいます。
そこで大事なのは、片付ける前に「片づけない時間」を持つことです。
遺品ひとつひとつに目を通し、思い出を再確認していくうちに、
気持ちも整理されるはずです。
「遺品整理業者」がオススメ！
自分で片付けるのが難しい場合は、「遺品整理業者」に依頼するのがオススメです！
産廃業者ではなく、買取をしてくれる「遺品整理業者」です。
遺品や家財のうち売れるものは買い取り、その分を費用から差し引いてくれるので安くなります！
空き家再生コンサルタントの吉原さんは、
実家の家財処分で
産廃業者からは250万円かかると言われたのですが、
遺品整理業者に依頼したところ40万円ですんだそうです！
【実家を貸し出す手順】ステップ2：ハウスクリーニングを依頼する
次に、ハウスクリーニングを依頼しましょう！
ハウスクリーニング業者を選ぶときのポイント
ハウスクリーニング業者は、自宅（マイホーム）向けの業者より、
賃貸専門の業者を不動産会社から紹介してもらうのがオススメ！
理由：賃貸向けの清掃ポイントがわかっているから
戸建ての場合、十数万円～30万円程度でできますよ◎
リフォームよりもハウスクリーニングを行いましょう！
【実家を貸し出す手順】ステップ3：いくらで貸せるか自分で調査
実家がいくらくらいで貸せるか自分で調べます。
調べ方は簡単。「アットホーム」、「SUUMO（スーモ）」、「ホームズ」などのサイトで
実家のあるエリアについてチェックするだけです◎
アットホームでは簡単に賃料の相場を調べられますよ！次で手順を解説します♪
アットホームでの家賃相場の調べ方
アットホームのトップページへアクセスしましょう！
①画面右下にある、「家賃・価格相場情報」をクリックしてください◎
②画面中央の「家賃」をクリック！
③実家のある「駅名・市区郡名」を入力して検索！
④画面右に家賃相場が記載されています！
⑤「相場」をクリックすると、さらに詳しく間取り別や面積別の相場が見られるように◎
間取り別や面積別での家賃相場がわかります◎
簡単＆スピーディーに調べられるので、ぜひ試してみてくださいね！
【実家を貸し出す手順】ステップ4：地元の複数の不動産会社に家賃査定してもらう
実家がある地域の不動産会社に、「いくらくらいで貸せるか」査定を依頼しましょう。
なぜならインターネットで調べた相場は、あくまでも貸主の希望金額だからです。
実際に片付けた実家を不動産会社に見てもらい、賃料を査定してもらいましょう。
複数（5社程度！)の不動産会社に依頼することがポイント！
【実家を貸し出す手順】ステップ5：不動産会社を選ぶ
実家を賃貸に出すには、信頼できる不動産会社を選ぶのが最重要です！
選ぶときのポイントをお伝えしますね◎
不動産会社を選ぶ際のポイント
査定を依頼する不動産会社は、賃貸に強い地元の不動産会社も候補にいれましょう。
理由は実家周辺エリアの状況に詳しいからです。
大手不動産会社でもいいのですが、賃貸ではなく売却を勧めてくる場合もあります。
選ぶポイントとして、ちゃんと助言をしてくれる業者を見極めることが大切です。
3つの「媒介契約」
賃貸物件の募集を不動産会社に委託するときは「媒介契約」を結ぶ必要があります。
「媒介契約」は3種類あります。
| 媒介契約の種類 | 複数社への依頼 | 自分で入居者を探せる | レインズ※登録義務 | 契約有効期間 | 特徴とポイント |
|---|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 〇（可能） | 〇（可能） | 任意 | 制限なし（通常3ヶ月） | 自由度が高く、複数社に依頼できるが、責任の所在が曖昧になりやすい |
| 専任媒介契約 | ×（1社のみ） | 〇（可能） | 義務（7日以内） | 最長3ヶ月 | 定期的な報告義務あり。自分で借主を見つけることも可能 |
| 専属専任媒介契約 | ×（1社のみ） | ×（不可） | 義務（5日以内） | 最長3ヶ月 | より積極的な営業が期待されるが、自由度は最も低い |
※レインズ（REINS）：不動産流通標準情報システム。業者間で物件情報を共有するネットワーク。
レインズに登録しないと、不動産情報は広がっていきません。
「媒介契約」選び方のポイント
・複数社に声をかけたい・自分でも募集したい → 一般媒介契約
・信頼できる1社に集中して任せたい → 専任媒介契約
・すべて不動産会社に任せたい（自分では動かない） → 専属専任媒介契約
自分に合った「媒介契約」を選びましょう！
【実家を貸し出す手順】ステップ6：入居者募集条件（賃料など）を決める
賃料などの入居者募集条件を決めましょう。不動産会社と相談しながら決めると◎
賃料設定
賃料は高すぎても安すぎてもNG！バランスが大事です。
査定額をもとに決めましょう！
高すぎる：借り手がつかない
安すぎる：収益が減る
早く入居者を決めたい人：査定額より多少低めに賃料を設定する
できるだけ高く貸したい人：査定額より多少高めに賃料を設定する
維持費や経費も計算にいれて、賃料を決めましょう！
年齢、国籍、ペット可、DIYOKなど 募集条件は緩やかに
募集条件が緩やかだと、短期間で入居者が見つかる可能性が高まりますよ！
・年齢や国籍による制限はつけない
・ペットOK
・リフォームOK など
古い戸建て実家でも、魅力を加えることで入居者がみつかりやすくなります◎
【実家を貸し出す手順】ステップ7：入居者決定！契約
入居者が見つかったら「賃貸借契約」をとりかわします。
契約書は仲介会社が作成してくれます。
賃貸借契約書の主な内容
・毎月の賃料
・入居の時期
・賃料の滞納時のペナルティ
・退去時の敷金の扱い
・原状回復義務 など
借り手との間でトラブルが起こったら、賃貸借契約書の内容に基づいて解決します。
ですから契約書の内容はしっかり確認してくださいね！
【実家を貸し出す】注意すべきポイント4選
実家を貸し出すときの、注意すべきポイントを4つお伝えします。
① 「普通借家契約」or「定期借家契約」どちらにするか
「定期借家契約」とは、契約期間が終われば入居者に退去してもらえる契約のことです。
・実家を将来自分たちで使いたい
・いずれ売却したい
という方にオススメです。
| 種類 | 特徴 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 普通借家契約 | 自動更新あり／借主が保護される | 長く貸したいときに◎ |
| 定期借家契約 | 更新なし／終了後は確実に退去 ※貸主と借主の双方が合意すれば 「再契約」は可能 | 一時的に貸したいときに◎（将来売却予定など） |
ただし、貸主、借主の双方が合意すれば、契約期間を長くすることが可能ですよ◎
②家賃保証会社をつけよう
万が一の滞納に備え、連帯保証人か家賃保証会社の利用が必須です。
今では、連帯保証人を立てることが難しくなっていて、
「家賃保証会社が保証人に代わりに保証する」のが主流になっています。
保証会社が入居者の審査をしてくれるので、貸す方としてもメリットが多いですよ。
家賃保証会社とは
入居者が家賃を滞納した場合、その家賃を大家さんに保証する会社のこと。
家賃保証会社が入居者に代わって家賃を立て替えてくれます◎
③自主管理or委託管理にするか
入居者が決まったら、大家業が始まります。
大家業はやることも多く、トラブルにも対応しなければならず大変です。
大家業が初めてという人は、家賃の5％ほど払って管理会社に任せた方がいいでしょう。
主な大家業
・毎月の賃料の入金チェック
・設備の故障や建物の不具合の対応
・入居者入れ替わり時の対応
・滞納者への対応
・設備や建物のメンテナンス
などが挙げられます。
このような大家業を、自分でやるか管理会社に任せるか決めましょう。
④家賃が入ったら、確定申告を忘れずに！
実家を貸して得た収入は「不動産所得」として扱われます。
不動産所得が一定額を超えると、確定申告をしなくてはいけませんよ！
確定申告が必要となる不動産所得の額
年間：20万円以上
月の家賃：17,000円以上（通年で家賃収入がある場合）
確定申告の対象期間：1月1日～12月31日
申請期間：翌年の2月16日～3月15日まで
忘れずに確定申告をしましょう！
サブリースという賃貸方法もある
「やっぱり貸し出すのはハードルが高い…」と思っている方に、
自己負担ゼロで実家を貸し出す「サブリース」という賃貸方法もありますよ♪
「アキサポ」では次のようなサービスがあるので簡単に説明しますね！
アキサポの借り上げサービス
①空き家をアキサポがそのまま借り受ける
②リノベーション費用はアキサポが負担
③リノベーション後、入居者募集、管理までサポート
④契約後はリノベーションされた家がそのまま返ってくる
「実家を売りたくないけど賃貸は難しそう…」という方はぜひ検討してみてくださいね！
まとめ：実家を貸し出すのは、難しくない！
「実家を貸し出すのは難しい…」そんなことはないんです！
①あんな古びた家、借りたい人なんている？
「子供が生まれて、戸建て賃貸に移りたい」 と他人から見れば住みたい家なんです。
②リフォームにかなりお金がかかるイメージ・・・
最近まで誰かが住んでいた家なら、リフォーム不要！ハウスクリーニングだけでOK◎
③実家は地方で駅から遠いんです（泣）
自然と触れ合いたいなど、駅近より住環境を重視する人はいますよ◎
「実家を手放したくないけど、誰かに活用してほしい」
そんな人は、この記事を読んで
「実家を貸し出すという選択肢もあるんだ」とおわかりいただけたと思います。
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悩み解決に向けて少しでもお手伝いできたら幸いです！